これから開発するニュータウンについて
■今回はこれから造成する開発団地についてお話します。とはいえ、現況は田んぼだったり、工場の跡地だったりする場合のお話です。
よく新聞の折込チラシなどに、イラストやCGで町並みの完成予想図が書かれていたりするチラシをご覧になったことはありませんでしょうか。
そのチラシの地図を見て実際に現地に行ってみると、山や田んぼを造成中だったということが良くあります。
■開発団地(ニュータウン)と青田売り
開発団地の場合、宅地が完成したときにはすでに売れていて、建物を着工するのが通常なわけですが、そしたらいつから販売を開始しているのでしょうか?
開発団地の販売時期については宅建業法で営業開始時期の制限があります。
まず、開発許可や建築確認が下りるまでは、広告や契約をしてはいけないとなっています。ですから、開発許可が下りた時点から完成予想図を基に販売が開始されることになります。
これを青田売りといいます。
■未完成物件を契約する場合
不動産業者が売主の完成物件を契約する場合の手付金は、契約金額の1割(で1000万円以下)ですが、未完成物件の場合は契約金額の5%(1000万円以下)とされています。
※その金額を超えると手付金の保全措置を講じる必要がある
この項目も契約前の重要事項説明で出てきますのでよくチェックしていただく必要があるかと思われます。
■仲介手数料は必要か?
次に契約時に仲介手数料が必要か否かです。
①売主の業者から直接買う場合は、仲介手数料は必要ありません。
②売主の物件を代理販売している場合、こちらも仲介手数料は必要ありません。
③物件を仲介している業者を通して売主から買う場合、仲介手数料が必要となります。
ですので、同じ物件を買う場合でも、誰を通じて買うのかで、仲介手数料が必要になったり、ならなかったりします。
ちなみに仲介手数料は、(売買金額×3%)+6万円と消費税になりますので、1500万円の土地であれば53万5千5百円となります。
■建築協定、緑化協定などの制限
開発団地の場合、町並みをそろえるために、家を建てるにあたって、建築基準法以外の制限がある場合があります。
たとえば、家の壁は境界線から1.5メートルあけたり、15㎡以上植栽を植えないといけないなどです。中には、景観上、外壁や屋根の色まで制限をしたりする場合もあります。
これから完成する物件を買われる場合は、完成時のイメージと詳細を細かくチェックすることが一番大切なのではないでしょうか