土地の瑕疵（かし）について

■今回は、土地の瑕疵（かし）についてお話します。

ところで、瑕疵という言葉をお聞きになったことがありますでしょうか？

普段あまり馴染みのない言葉ですが、瑕疵とは、見えないキズ（欠陥）の事です。たとえば、住宅であれば、シロアリや雨漏りがこれにあたります。（売り主が知ってた場合は、瑕疵ではない）

■土地における瑕疵（かし）とは？

土地における瑕疵ですが、よくあるのが、、地中にコンクリートの塊などの廃棄物が埋められていたり、有害物質が埋められていたりする場合です。

たぶん、あなたはそんな事、稀でしょうと思ったかもしれません。

しかし、普通は、造成時に砕石（さいせき）を入れるところを、解体時に出たコンクリのガラや、自動車のタイヤなどを埋めているところを知っています。

今はかなり国の監視が厳しくなったので、そこまで酷いのはありませんが、平成6年以前の物件については、怪しいところがたくさんあります。

■その他の瑕疵

そのほか、地盤の強度についてですが、これは契約前に説明があるかないかがポイントになります。

契約前に重要事項説明で、「地盤調査の結果、地盤改良が必要な場合がある」という説明がされていれば、瑕疵にはなりませんが、説明がされていない場合は、最近の傾向として瑕疵になるようです。

■土地売買上の瑕疵担保責任

通常、土地の売買契約書のなかで、瑕疵担保責任について期限を決めて定めています。

なぜならば、隠れたキズなので引き渡しを受けてみないとわからないからです。

民法では、瑕疵を発見した時から1年ですが、不動産売買では、引き渡しから●か月というように特約として定めます。

■瑕疵が見つかった場合は？

たとえば、地中にコンクリートの塊が埋まっていたとしましょう。瑕疵担保の期限内であれば、売主に損害賠償請求（この場合撤去費の負担）をすることができます。

もし、家を建てるために買ったのに、瑕疵の為に家を建てることが出来ない場合は、契約を解除することができます。

このような、土地のトラブルに巻き込まれないためには、物件の下見と調査が大事です。